走出京津冀,布局新增长极,华夏幸福前9月增收又增利

2018年这个深秋，房地产行业寒意渐浓。

一面是在多重利空消息作用下，房企遭遇资本寒冬，一面是层层严厉调控之下的悲观预期甚嚣尘上，如何活下去已是优选。

与各大房企掀起的“去地产化”转型有所不同，以“产业新城”著称的华夏幸福在环京限购持续加码，行业增速回落的背景下，选择承压前行，走出京津冀，向全国多个地区复制并推广他们的产业园区开发运营的商业模式，并成功落地，进而实现了“规模+效益”并重的高质量发展。

10月26日晚间，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，简称华夏幸福）交出了一份表现不错的三季度财报。

报告显示，1-9月，该公司实现营业收入451.41亿元，同比增长46.14%；归属上市公司股东的净利润78.78亿元，同比增长26.49%，净利率达到17.45%。

在前三季度中，公司新签PPP项目合作协议共17个，包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域。

面对市场预期和政策的不确定性，华夏幸福开始了主动思考，在公司规模继续扩大的同时，财务结构和业务组合亦不断优化。在将固安打造成为中国产业新城的标杆性项目之后，华夏幸福便将其产业新城模式的核心竞争力注入到旗下各条产品线，如产业新城、产业小镇，不断寻求在全国各地打造具有强劲竞争力和可持续发展能力的新城，实现异地复制的快速发展。

稳增长，财务结构持续优化

在市场向好时抓住机遇发展，在市场遇冷时更需要逆向思维。

正是因为做到了对市场与经济大环境的认知和尊重，华夏幸福才实现了“规模上台阶，模式树标杆”的发展，前三季度实现销售额1077亿元；实现销售面积962万平方米，同比增长53%。同时净利润增速及净利率与同行业相比，处于较高水平。

从三季度报告来看，华夏幸福的各项财务指标持续优化。截至9月底，公司短期借款占比进一步降低。货币资金达到379亿元，高于公司一年内到期的有息负债，偿债能力较强。更为重要的是，当前华夏幸福短期借款较年初持续下降，债务期限结构得到优化。

此外，第三季度经营活动产生的现金流量净额连续第二个季度为正，回款率达到59%，较上半年回款率46%改善显著。

在业绩和规模实现双增长情况下，公司前三季度销售费用开始下降，远低于同期营业收入46%的增幅。可以看出，在公司管控能力进一步提升的基础上，通过战略和资源匹配的更聚焦完成了经营质量的升级。

从三季报数据不难看出，华夏幸福业绩锁定性也较强，前三季度公司预收账款达到1525亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

业内人士认为，在宏观环境及行业调控趋紧的情况下，华夏幸福着力控风险、稳增长，战略和资源匹配更加聚焦，严控经营风险，着力提升经营质量，最终实现业绩和规模的持续增长。长期来看，华夏幸福业务模式具有强劲生命力。

异地复制能力突出，为未来规模做注角

稳定的业绩增长和持续优化的财务结构，正在助推华夏幸福大踏步向前。

前三季华夏幸福非京津冀区域竞得土地使用权面积约占当期总竞得84.63%。同期，非京津冀区域实现销售面积443万平方米，占总销售面积比例达到46%，较去年同期增长90%。

其中，环南京、环郑州、环杭州区域1-9月销售面积占比分别达到13%、11%、7%；环合肥、环武汉区域开始贡献业绩，而以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。

未来，华夏幸福非京津冀区域增速将持续，三季报数据显示，公司新签PPP项目合作协议项目共17个，包括14个产业新城项目和 3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域。

此前，面对华夏幸福的高增长，外界曾对其提出业务区域过于集中，可复制能力有限的质疑。显然，华夏幸福已通过上述数据进行了有力的回击，同时也是华夏幸福走出京津冀，实现长江经济带等重点区域战略布局的体现。

另据刚刚发布不久的2018年7-9月经营情况显示，华夏幸福当期产业园区结算收入额实现稳步逆势增长，达56亿元。

2017年是华夏幸福异地复制的“快进”年，2018年是华夏幸福异地复制的“高增长、高成长”年。凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验，华夏幸福产业新城的异地复制逐渐开花结果。随着华夏幸福重点区域战略布局逐步完善，产业新城业务对盈利的贡献将继续提升，通过打造幸福宜居的产业新城，提升区域魅力、吸引力、竞争力和承载力。

华夏幸福不但要活下去，而且要活的更好。深挖产业护城河，打造产业集群，华夏幸福已找到了一条适合自己发展的路径，并不断探索、深耕，同时为区域经济的高质量发展注入了新动能。

平安入股，多元融资能力凸显

2018年，亦是房企走到十字路口的关键年份。

一边是房企四处借钱，一边是大力销售回笼资金，以筹新钱还旧债。基于华夏幸福而言，产业新城的异地复制是其持续发展的关键，但这既需要时间更需要长线资金。

或许，华夏幸福对此早已做好了充分准备。三季报显示，华夏幸福已引入重要股东，战略合作正积极推进中。

今年7月10日，华夏控股与平安资管、平安人寿分别签订《股份转让协议》、《股份转让协议之补充协议》，平安人寿拟通过协议转让方式实际受让582,124,502股公司股份（占总股本19.70%）。

9月11日，公司公告此次协议转让股份完成过户登记。公司2018年第十次临时股东大会审议通过选举由平安提名的孟森、王威作为公司董事。

半个月后的9月26日，华夏幸福又与中国平安在深圳签署了《中国平安保险（集团）股份有限公司与华夏幸福基业股份有限公司战略合作框架协议》，这份股份转让的完成及战略合作协议的的签署，使得华夏幸福已成为中国平安的重要战略协同企业，双方将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强战略合作。

本次协议转让，被外界认为有利于各方增强相关领域潜在合作，助力完善上市公司治理水平，持续提升上市公司竞争能力与盈利水平，促进上市公司快速健康发展。

事实上，华夏幸福与金融巨头合作，提高资本运营能力，为城市和产业提供更大力度的金融支撑，是公司近几年来的重要战略之一，也是其高速发展的重要推手。

目前来看，引入平安成为第二大股东，华夏幸福确实获得了很大益处。2018年前三季度，97亿公司债券、50亿超短期融资券、8亿美元境外债均逆势成功发行，为公司的持续高质量发展提供了坚实保障。

此外，2018年3月，华夏幸福与湖北银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》，湖北银行将根据华夏幸福投资发展规划以及湖北银行对华夏幸福的信用评估，自2018年至2021年期间，双方合作融资总量累计为100亿元人民币。

5月，华夏幸福又与中信银行股份有限公司签署《战略合作协议》，中信银行向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度，其中产业新城授信额度不超过165亿元。

不难看出，在第二股东平安的背书之下，华夏幸福已经形成畅通的多元融资渠道，且已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内先进评级公司“AAA”主体信用评级。报告期内，公司获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。

正如证监会主席刘士余所说：“春天已经不远了”，在房地产行业进入新一轮下行通道过程中，虽然有很多企业在负重前行，但华夏幸福开始了“如沐春风”。

来源：中国房地产报