中山大量推出现售地块深意:或为广东省取消预售制试水

未来一个月，中山土地市场的一举一动将持续引发行业关注，每一宗地块的成交与否都将牵动外界对商品房现售的评判。

10月12日，广东省中山市南头镇将军村的W02-18-0018宗地和石岐区康华中片区 W23-18-0041宗地成功出让，引发外界关注的是，这两宗地块出让条件均标明“出让后实行商品房现售”。

这只是一个开始。根据中山市国土资源局信息，接下来的10月17日至11月14日，将有10宗现售地块公开出让；更与过去两年南京、杭州等地实施的“竞价达到限价90%实施现售”“溢价率达50%必须现售”的规则不同，中山此番规定未设前置条件。

此举被看作是针对此前广东省房协发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（简称“通知”）一次现实回应。通知显示，广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料，并上报住建部，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。但这一通知因一些原因此后并未有进一步消息。

从此次土地出让情况来看，中山成为了广东省实现商品房现售试点的一个城市，它的举动将会给广东省及全国市场带来什么？

实际上，实现现房销售此前在广西南宁、南京、杭州、深圳等城市均有项目试点，但最后均未形成实质性成果，一切都湮灭在不断调整的市场博弈中。

多次试水现房销售模式

近期，中山推出的10多宗

明确要求“土地出让后商品房现售”的地块

近期，中山推出的10多宗地块明确要求“土地出让后商品房现售”，无任何前置条件。对于这样的要求，中山市国土局土地公开交易办工作人员告诉中国房地产报记者，“我们是按照市政府的规定执行，暂无文件可提供。”

实际上，这并不是中山市首次推出现房销售地块。早在今年5月，中山市发布了一则土拍新规，由中山市公共资源交易中心组织实施的编号为W15-18-0006的建设用地使用权出让交易活动，要求用地出让后实行商品房现售。这宗现售土地W15-18-0006挂出时就引起了业界热议。有业界人士针对现售的资金流要求作出分析，认为现售条件下至少比预售多15%的资金成本。

6月27日，地块经过200多轮竞拍，这块地被万科竞得，总价14亿元+111840平方米人才房，刷新了中山楼面地价较高纪录，溢价率达176%。

对于获取现房销售地块，万科方面并没有什么表示；而从激烈竞争程度可以看出，企业当时对于现房销售的要求并未有排斥，市场火热依然。

9月份，中山又推出6宗商住地块，不管大小均被要求“现售”———取消此前可以完结的“70%以上工程”的预售制度，实施现楼发售。

不过，“中山10月10日推出的现售地块流拍，某种意义上说明开发商是谨慎的。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示。

接下来，中山市所推出的现房销售地块情况如何还有待观察。不过，对于此次试点，中山市当地的官方媒体《中山日报》表示，如果全面实施现售制度，将会给中山房地产市场带来根本性的改变，一方面可以保障购房者相关权益，如预售制度容易造成工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等种种乱象；另一方面，对开发商开发模式也带来很大的变革，现售制度下开发商的融资成本大幅增加，部分资金不足的房地产企业或许会退出房地产市场。

目前，中山房地产市场处于去库存阶段。根据合富研究院（中山）数据监测，2017年底，中山住宅库存为65443套，今年年中之时上升至89668套；到了8月31日，再次攀升至90171套，首次破9万套，环比上涨0.1%。这一数字与中山2017年全年商品房销售套数持平。在广东省各市2016年至2018年去库存任务中，中山的去库存任务是105万平方米，仅次于佛山。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴祥华认为，“当下市场也不怎么好，销售量上不去，现房销售可以作为减少上市量的一个借口，进而维持市场热度，也是给开发商拍地时相对低价拿地制造一个理由或借口。”

“接下来预计东莞、佛山、珠海跟进的可能性比较大。”谢逸枫表示。

争议预售制

广东省并不是率先试水取消预售制度的城市。

2010年，广西南宁成为取消商品房预售制的试点，效果不理想，不了了之；2016年8月，南京要求“竞价到较高限价的90%时，必须现房销售”，23个月后，“现售”要求被“竞自持”取代；2017年3月，杭州要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策即取消。

早在12年前，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥与其他32位代表就联名建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。

经历了2003年和2004年房地产投资过热和房价涨幅过高的危机，2005年国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。2005年，中国人民银行还发布一份中国房地产金融报告称，很多市场问题和风险都源于商品房预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力，可以考虑取消房屋预售制度，改为现售制度。

稳定住房价格叠加房地产不良率攀升，33位代表就是在这样的市场背景下，于2006年3月十届全国人大四次会议上提出取消预售制。

而自2006 年至2018 年8 月，商品房销售面积中期房占的占比逐步提升至81.5%，现房比例下降至18.5%。其中，商品住宅销售面积中期房比例提升更为显著，已提升至87.3%。

商品房预售制度也成为房地产商融资和回款减压的重要保障。根据国家统计局的数据，2018年1月至8 月，在不考虑开发应付款的间接融资手段的情况下，我国开发商房地产开发资金来源合计10.7 万亿元，其中其他资金来源达到5.59 万亿元，占全部资金来源的52%，而其中的定金和预收款达到3.54 万亿元，占全部资金来源的33.2%。

“现阶段经济形势决定了房地产调控要稳字当头，这表明政府下决心解决房地产市场问题，坚持因城施策、促进供需平衡、合理引导预期，是一项房地产市场调控的试点工作。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示。

一位政府人士也告诉中国房地产报记者，“现阶段开发商的资金链有问题，预售资金挪用几率大，加大了政府的责任与监管风险。”

广为被诟病的是，房地产商资金渠道变窄后违约率变高，容易将风险转嫁给银行。公开数据显示，今年房企面临3300多亿元到期债务，有专家预测这一数字在3年之内会超过万亿元，房地产商违约率走高，这不得不令多家银行担忧。在A股上市的银行中，有11家披露了房地产行业不良率，农行、光大、中信、民生、平安、浦发6银行房地产不良率呈现上升态势。

此外，一位房地产公司高管告诉中国房地产报记者，“在限价的情况下，如果地价不断上涨，我们能压缩的就只能是建安成本，加上现在水泥等原材料的价格都在上涨，2017年和2018年怎能造出好房子”。现实的情况是，预售制造成的产品宣传与实际差异还受到了高地价和限房价的裹挟。

海通证券分析师涂力磊在报告中也指出，“由于住房是非标准化产品，预售制为期房的不规范甚至违规违法交易埋下了隐患。多年来我国期房销售中存在着一定量的虚假广告、面积缩水、质量低劣等种种恶意违约和欺诈行为，引发大量民事法律纠纷。”

广东省正是在这一背景下建议调整预售制度：广东或在一些城市逐步试点取消预售制度，分阶段推进。

不过，谢逸枫提出不同看法，“当前试点是可以的，但不太适合大规模推行现房销售，目前市场上以期房为主，现房销售会拉长销售周期、房企资金链和银行土地抵押风险，不利于金融稳定。”

白鹤祥在2006年两会期间也曾建议，“设定取消这一制度后的风险影响缓冲期，充分利用修改法律到颁布实施的时间空档，给市场一段自然吸收消化适应的过程。风险缓冲期以两年时间为宜，一方面应防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，另一方面应避免由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场震荡。”

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原创：中国房地产报