深圳【京基宸悅府】开发商售楼处咨询:400-6556-033 转666【营销中心】
1、「京基宸悅府」近期动态:
福田新盘,梅林片区时隔10年再推住宅项目,展示中心已开,预计4月中开样板房,5月1日开盘,可售402套房源,预计推157套,面积段约85-110-114-133-140㎡;房特工独家带尺寸及面积计算图纸,!
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3、「京基宸悅府」日照视频:
CHAPTER 1>
具体位置
项目位于福田上梅林,位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧,临近上梅林地铁站。
京基宸悅府基础信息
京基宸悅府项目基础信息
【开 发 商】 深圳市京基房地产股份有限公司
【总 建 面】 约22.9万㎡
【可售套数】 约402套
【推售户型】 约110㎡3房2厅2卫
约114㎡3房2厅2卫
约133㎡4房2厅2卫
约140㎡4房2厅3卫
【楼层总高】 48层
【每层层高】 3米
【梯 户 比】 3梯5户/3梯6户
【容 积 率】 8.63
【车位数量】 1265个
【物 业 费】 5.5元
【交通配套】4号线上梅林站、9号线上梅林站、22号线(在建)凯丰站
【商业配套】卓悦汇、深业上城、卓悦中心
【教育配套】梅丽小学、福田实验翰林学校
【医疗配套】福田区第二人民医院、北大医院
住宅总户数为1011户,其中,回迁住宅户数为609户,面积共61507㎡,可售住宅总户数为402套,面积38783㎡。商业9000㎡,商务公寓1470户,规划2000㎡6班制幼儿园。
整个项目包含五栋超高层,一栋幼儿园,其中四栋住宅分别为1栋三梯五户,2栋1、2单元以及3栋三梯六户,48F高度150米。4栋商务公寓,48F高度150米。5栋幼儿园。
预计本次推售157套,85㎡的2房2厅1卫,共有8套,110-114㎡的3房2厅2卫,共有141套,130㎡的4房2厅2卫,共有5套,140㎡的4房2厅3卫,共有3套。对外放风价在8万左右,周边近10年无新房推出,二手周边在8万左右,参考京基推出新房项目价格来看,应该会有惊喜!添加房特工助理或者入群,获第一手信息,同时享自媒体优惠!
CHAPTER 2>
户型分析
蝴蝶型塔楼形式,1栋、2栋1单元楼体朝向东南或者西南,2栋2单元以及3栋楼体会偏正南及正东,视野一般,高区远眺塘朗山、笔架山以及莲花山公园。
房特工通过图纸测得标尺及户内面积,最终数据以KFS发布为准。
85㎡2房2厅1卫:项目主力户型,有14条腿,回迁为主没有户型图,户内结构可参考御景天銮府(仅供参考)。
110㎡3房2厅2卫:1条腿,位于1栋,东南朝向;竖厅设计,双阳台,低区有遮挡高区看学校。
114㎡3房2厅2卫:6条腿,可售主力户型,东南或者西南朝向;竖厅设计,双阳台,东向景观无遮挡优于西向。
133㎡4房2厅2卫:1条腿,位于1栋西南朝向看花园;竖厅设计,双阳台,四房主卧独立衣帽间。
140㎡4房2厅3卫:1条腿,位于1栋西南朝向看花园;双龙抱珠户型,双套房。
户型并没有采用市场常见的横厅形式,做到南北通透,没有标准层平面暂时没办法评估自身遮挡的问题,114㎡估计客厅阳台会存在与85对视的问题,有待实体样板房检验。
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区域规划
梅林片区位于福田区北部,由于紧邻福田中心区,也常被称为“福田CBD的后花园”。
政府定位为深圳智谷,规划投资约500亿打造高科技总部基地,福田“北部智能科技带”重点布局。 2020年荣耀新入住“新一代产业园”,开始发力高科技,带动不少以5G研发及应用为主导上下游知名企业。
整体还是以居住为主导片区,有深圳最大的公务员社区梅林一村。
配套情况
交通:项目离地铁4、9号线上梅林站350米,离22号线(在建)北环中学站900米,自驾方面,临近北环大道、彩田路,自驾出行相对便捷。
教育: 对口梅丽小学、翰林实验学校初中部,教学质量一般。
商业:距离卓悦汇购物中心约400米,是片区主要的大型购物中心,周边还有新世界百货等大型商场,商业配套丰富。
综合配套:距离梅林公园、莲花山公园1公里,福田区第二人民医院200米,北大医院2公里,方圆5公里以内,享受福田顶配的市政人文配套,深圳书城、深圳博物馆、市民广场等。
优劣势分析
优点:
1、地段优越,位于福田上梅林,临近莲花山和福田CBD;
2、交通便利,地铁口物业,临近四号线上梅林站;
3、配套完善,周边居住氛围浓厚,各项生活配套一应俱全;
缺点:
1、使用率一般,110㎡只能做三房且尺度一般;
2、项目附近全部是老小区,环境一般,短期内片区面貌不会有什么变化;
3、回迁房约占6成且为85平两房产品,后期对整个社区的品质和二手房的价格会有影响;
4、停车位按住宅计算能达到1:1.2,但加上商务公寓1470户,后期停车会紧张。
综合测评
综合来说,项目地段很不错,近邻福田CBD,但片区内部环境一般,从投资角度出发,片区无重大利好及大的更新项目,只有紧邻项目300米上梅林雅苑项目已经准现楼,项目自身回迁占比较大,同时以两房为主,后期会有大量出租,对小区品质还是会有影响,投资属性一般;
片区近10年无供应新房,未来供应也不多,对于片区二手改善需求还是值得考虑,同时地段优势还是十分明显的,配套非常成熟,不管是去福田中心区、科技园、罗湖或者龙华交通距离都非常有优势,属于一个不需要等的区域,自住需求还是非常不错的。
同为福田区新房中洲迎海二期相较来说更靠近福田中心区,有海景,折后均价在8.3万左右,如果也以这个价格面市估计没有多少亮点,但是价格合适,自住为主还是推荐的。
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