深圳 光明 【华润.润曦府】真的有那么好吗?到底能不能买?

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【项目名称】华润.润曦府

【占地面积】约1.9万㎡

【建筑面积】约8.9万㎡

【推售产品】89-110㎡ 3-4房

【交付标准】简装交付

【交房时间】2025.3

【房产性质】70年

【总 户 数】商品房725+450保障

【车 位 数】约1304个

【物业公司】华润物业

【物 业 费】4.5

【容 积 率】约4.6

【绿 化 率】约40%

【梯 户 比】2T5、2T6

润曦府项目地块（A607-0888）在2022年04月29日，华润19.04亿+建造5500㎡保障性租赁住房建筑获得。根据出让合同，该地块建成的普通商品住房销售毛坯均价不得高于47150元/㎡。

项目占地面积约1.93万㎡，建面8.9万，4栋高层住宅加1栋企业自持，1栋12班幼儿园，小区有规划600平儿童乐园，700平米网球场、楼下配建2500㎡商业、1000㎡社区菜市场、4000㎡12班幼儿园、800㎡老年人日间照料中心。

项目规划4栋32-33层商品房（限高100米），商品房总共725户，企业自持租赁450户。其中1栋一单元32层，1栋2单元32层，2栋和3栋33层，1栋一单元2梯五户，其余2梯6户。

车位方面，润曦府有59个地上车位加1245个地下车位，住宅套数为725套加450套自持租赁，车位比达1：1.1，车位上非常充裕。

交通地铁：项目距离4号线长圳站大概800+米左右，步行时间需要10-12分钟左右，2025年中旬13号线全段开通，需要到凤凰城站换乘，一站的距离。深圳地铁五期工程‘砍掉’的18号线未来也会通过长征，官方给的解释是：18号线沿线目前人口流量不够，18号线项目后移；25年整个光明新楼盘集中交付，18号线有望在下期工程动工（具体情况以官方解释为准）

项目紧挨光侨路--是光明的一条主干道，开车5分钟左右就可以直接上南光高速（免费），到南山福田比较方便。

教育资源：项目自带12班幼儿园，根据2023年光明教育学区划分，对应的学校有：光明区实验同心小学、华中师范大学附属光明勤诚达学校（小学+初中）、长圳学校（小学+初中）、光明尚美小学，以及在项目东侧有一块规划9年制教育用地（小学+初中）。

商业配套：项目自带底少量的底商，1公里范围内的中大型商业有勤诚达K+广场（已开业）、长圳N次方公园（已开业），深铁瑞城商业综合体（建设中），以及规划中的长圳车站综合体；13号线开通后到蓝鲸世界也是很方便。光明现在所有在售新楼盘都面临商业不够完善的问题，需要等2025年大量新房交付后，周边商业才会有所起色。

医疗配套：目前深圳市中医院光明院区（三甲）在2022年已经完工交付，目前正在内部调试装配阶段，预计2024年中旬左右正式投入使用；项目到市中医的距离大概2.5公里左右，沿光侨路大概5-10分钟就可以到达。

公园情况：项目周边有长圳儿童公园，从项目的北门出发到长圳儿童主题公园步行距离大概在400米左右，未来到儿童公园的西门距离会更短，大概在200-300米的距离。

项目有，2个面积段，3种户型，89平米横厅的3房2厅2卫，89平米竖厅3房2厅2卫，110平米横厅4房2厅2卫，110平米竖厅4房2厅2卫。

建面89平米竖厅：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，卫生间三段式分离设计，符合当下户型设计的主流；整体的户型得房率（不包括赠送）在80左右，在当下遍地超高层的情况下，得房率算得上优秀了，客厅开间3.45米，5.8米的大阳台是整个竖厅户型的优点，卧室不包括卫生间和过道的情况下有10平米（不包括飘窗），儿童的飘窗设计也很好利用；

缺点：大阳台压缩了次卧的面积，而且次卧和阳台连接的地方是承重墙，不好拓展。

本次加推正是这种户型，有西南朝向和东南朝竖厅户型、东北西北朝向的横厅户型，而且在整个地块的中间位置。

建面89平米横厅：3房2厅2卫，横厅设计的南北通透户型，是目前市面受欢迎的户型之一，深圳夏长东短，通透户型可以节省不少的电费；整个户型的空间使用率很高，和横厅相比较，减少了过道的让费，两个卧室的面积稍微有增大，餐厅和客厅的采光更好；所有的卧室是东南或者西南朝向，阳台是东北或者西北朝向。

缺点：阳台是东北或者西北朝向，阳台的采光会有影响。

建面110平米横厅：4房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区，同样的有冰箱预留位，U型厨房设计，可以说是89平米户型的加强版，多了一个卧室，其他方面差别不大；

建面110平米竖厅：4房2厅2卫，横厅设计南北通透，客厅和主卧都是东南朝向，其他我是西北朝向；客厅大小为4.25 * 5.45，阳台长5.45，主卧不包括卫生间和飘窗的情况下可利用面积是16.5平米，整个客厅、阳台、主卧都显大气，其他3个次卧的面积比较均匀，差别不到，而且飘窗都很好利用；

景观视野：项目景观其实都很勉强，东北、西北朝向看的是光侨路以及对面的科技公司，全新的城市面貌，有‘进城’的感觉；东南、西南都是改造中以及在改造规划中的工厂和厂房，高楼层有一些山水景观资源，但有很多不确定因素，目前东南西南方向大部分是底层的工厂和厂房，目前正在就改以及旧改规划中，未来存在不确定；真要分个高下的话，我认为东南方向会稍微好一些，因为东南方向不确定因素要少一些。

整个小区视野最好、确定性最高的是1栋二单元03东北朝向、04西北朝向，看光侨路对面，下图是1栋二单元样板间18楼的实拍图片。

（西北朝向视野景观）

（东北朝向视野景观）

目前加推的2栋东南朝向景观和1栋二单元景观基本相同，从平面图上可以看出来，下图是1栋二单元东南朝向景观，分别在阳台中间朝东、朝南两个角度拍照。

东北朝向、西北朝向、西南朝向没有实体样板间看，视野肯定没有1栋二单元开阔。

所以，横厅户型，优选1栋二单元东北西北朝向，东南朝向选便宜的，景观视野基本一样，西南朝向朝向价格相差太大，性价比最高的肯定是2栋。

采光情况：横厅户型是东北和西北朝向，东北朝向阳台早上有采光，卧室西南朝向，采光充足，建议看房时间选在下午，着重看卧室的采光情况；西北朝向采光在下去，由于深圳特殊的地理位置，在北回归线附近，西北朝向采光比东北更好，房间是东南朝向，所以建议上午重点看看卧室的采光情况；同理，阳台东南朝向选上午看房，阳台西南朝向建议下午看房，并且选好楼层在项目外围看看阳光能否照进阳台以及时间。

开发商在设计产品的时候，一定会保证每家每户全年平均采光时长不低于2小时，需要更多的时间可以通过朝向以及所选楼层的高度解决。

项目劣势：

1.项目交通、学校、商业可以说都是在一般的水平，没有特别突出，项目到地铁6号线在800--900米左右的距离；周边的学校很多，但是都不是特别有出名；商业勉强可以接受。购房者在乎的”三件套“交通、学校、商业没有一项是特别突出的，均在可以接受范围内。

2.项目位于光明.长圳，可以说是‘冰火两重天’的区域，项目北面就是‘高大上’的深圳湾实验室、光明实验室以及知名科技公司等，项目南面则是各种破旧厂房；

3.项目周边有近1.8万套的保障住房（主要以租赁为主），可以说是一把双刃剑，一方面保障房业主都是未来的购买力，另一方面保障房消化了大量购房群体。

4.项目南边有大量的就改，未来噪音和粉尘不可避免，部分老旧厂房已经推平，未来南面城市面貌有很大的改善。

5.项目周边有一般工业用地，一类工业用地，存在排放废水、废气等污染物的可能，周边华星光电的废气排放就是很好的例子；未来周边大概有3万户的居民，排放的废气还是‘毒气’网上各种小道消息都有。

项目优势：

1.深圳目前楼盘普遍都是高容积率的超高层，项目可售商品房的总层高在32-33层，容积率4.6，得房率在80%，是少见的限高100米小区。

2.项目2栋加推，备案价比之前更低，总价330万起，对刚需购房者来说比较友好，对比润宏城，项目的综合性价比更高；

3.项目2024年年底大概率就可以交房，25年需要用到学位或者着急入住省租金的购房者来说可以考虑。

4.项目周边的厂房有些正在改造中，完成后周边的城市面貌、就业情况都会有很大的改善。

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