夺得全自持地块两年后 中粮地产艰难赶考

搜狐焦点茂名 2018-11-05 10:19:52
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夺得全自持地块两年后 中粮地产艰难赶考

两年前拿下北京100%自持项目土地的房企再次迎来了考验时刻。

10月底,中粮地产股份有限公司(以下简称“中粮地产”)位于北京海淀永丰全自持住宅地块项目终于敲定规划方案,其设在项目地址往南2公里的展示中心,开始向到访的客户释放项目规划信息。

不过截至目前,该项目的办公产品还未取得预售许可,也没有对外公布项目全自持住宅部分的租赁方案。

遇到自持项目难题的不止是中粮地产。今年4月12日,北京万科宣布旗下第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租,月租金1.5万元起或十年租金180万元起。这个有着“国内第一个企业自持租赁物业”头衔的项目因为“高租金”引发市场关注,并且风波不止。

面对外界不断出现的关于万科翡翠书院的“租赁后可转为产权”等新闻报道,北京市住建委随后发文表示,企业竞自持的租赁住房,在70年土地使用权期限内,开发建设主体无论自持项目,还是将项目转让给新受让主体,都只能出租,不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房,无论租赁期限和续租次数多少,都只能获得使用权,不能获得产权。

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很不轻松的探索

中粮天恒•智慧谷,就是两年前由首创、天恒、中粮联合体竞得的海淀永丰20号全自持住宅地块,现在对外推广的案名为“E_ZIKOO智慧谷”。

摘地后,3家企业合资设立了北京恒合悦兴置业有限公司(以下简称“恒合悦兴”)作为中粮天恒•智慧谷的项目公司,由中粮地产持股39%、首创置业持股41%、天恒集团持股20%。

2018年年初,首创置业在未透露具体原因的情况下选择退出项目将股权转让,项目公司由中粮地产和天恒集团分别持股49%和51%。

所有摘牌自持住宅地块的开发商,都在关注领路人万科的商业举动。4月,万科对外公布了所持有的海淀永丰18号地块“万科翡翠书院”的租赁方案。按照北京市住建委和规土委的要求,企业自持商品住房持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。万科为翡翠书院项目设计起租期为3年,最长可租赁10年,并对长租客户给予一定租金优惠,租赁期内租金水平将保持不变,但要求承租客户一次性付清全部租金。

方案显示,万科为翡翠书院的户型主要分为两类:占 70% 的一类是月租金 1.5 万至 1.8 万元 90 平方米三居室,另一类是月租金 3 万至 4 万元的 180 平方米以上复式四居室。

按配租规定,租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套 90 平方米三居室,按照 1.5 万元的月租金计算,十年全部租金将达到 180 万;如果租一套 180 平方米的四居室,按照 3 万元的月租金计算,10年全部租金也将达到 360 万。

先行探路的万科无疑成了中粮的借鉴对象,不过万科方案一经推出就饱受市场争议,提前预付10年租金的的做法,被不少业内人士认为是“以租代售”。一位接近中粮天恒•智慧谷项目的人士此前表示:“北京万科的海淀永丰全自持住宅地块的解决方案还是会亏本,我们的项目方案还要等一等,继续研究。”

但在争议和质疑声中,万科翡翠书院首期产品超出预期的得到了市场认可。记者了解,翡翠书院首批推出的72套房源中,目前已经出租了60套左右。其中,10年期长租期客户为55人,3年和5年中短租期客户为5人。粗略预估,总租金可实现近2亿元收益。有相关人士认为,万科翡翠书院首次租赁表现良好,与项目能满足区域内高端租赁需求有关。由于全自持用地的限制,万科的租赁运营方案本身就是一种创新,这种高端租赁的加入,实际上是弥补了市场的一部分空缺。

不过,万科翡翠书院的盈利状况仍令人担心,复地集团北京区域投资执行总经理陈亮表示,“按照万科拿到的工业地价和目前的租金水平测算出来的结果是,每平方米每天能够实现的租金可能不到6元水平,按照当时地价水平核算出的租金回报率周期会远远超过20年甚至30年”。

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以首批产品换财务转圜成首选

备受瞩目的E_ZIKOO智慧谷规划示意图

唯一的参考对象万科尚在艰难探索,中粮天恒•智慧谷项目的方案一直慎之又慎。直到现在,中粮地产才敲定全自持住宅地块项目解决方案,开始向到访的客户释放项目规划信息。

根据其宣传资料显示,项目将整体打造海淀北部的科创生态小镇,小镇核心启动区分两期规划,项目一期命名为“阿尔法学园”,建设内容主要为全自持住宅和商办类产品。

项目一期的4宗地块中,2宗住宅用地规划为高层和叠拼产品。住宅部分定位为“人才公寓”,户型产品面积72-181平方米。另外2宗零售商业用地将会建成7栋商办产品,合计塔楼商业面积为8.8万平方米。记者获悉,商办产品将采取整栋销售和散售相结合的方式出售,预计销售价格为5.9万元/平方米。据计算,若商办产品全部出售,将可实现销售回款接近52亿元。

项目二期命名为“西格玛公社”。是中粮与西北旺镇联社联合开发的地块,位于项目一期地块的北侧。规划了大悦城品牌商业综合体,产业俱乐部和企业研发中心等业态。

不过,根据北京市住建委官方网站更新的备案信息,项目的办公产品还未取得预售许可,也没有对外公布项目全自持住宅部分的租赁方案。

根据此前项目建设方案披露,项目整体投资预算高达66.5亿元,计划2018年3月份开工,2020年3月份竣工。截至2018年上半年,恒合悦兴全部账面资产均为流动负债,流动负债余额多达68亿元,并且没有取得银行贷款。

作为一直全新产品的新商业模式,摆在中粮地产面前的问题并不会轻松化解。从万科的探索和目前的情况观察,中粮地产对这个自持项目最可能的解决路径:一是尽快推出首批产品,实现部分财务退出;二是积累运营经验,以期应对后续开发。

原创: 中房报

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