夺得全自持地块两年后 中粮地产艰难赶考

两年前拿下北京100%自持项目土地的房企再次迎来了考验时刻。

10月底，中粮地产股份有限公司(以下简称“中粮地产”)位于北京海淀永丰全自持住宅地块项目终于敲定规划方案，其设在项目地址往南2公里的展示中心，开始向到访的客户释放项目规划信息。

不过截至目前，该项目的办公产品还未取得预售许可，也没有对外公布项目全自持住宅部分的租赁方案。

遇到自持项目难题的不止是中粮地产。今年4月12日，北京万科宣布旗下排名前列个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租，月租金1.5万元起或十年租金180万元起。这个有着“国内排名前列个企业自持租赁物业”头衔的项目因为“高租金”引发市场关注，并且风波不止。

面对外界不断出现的关于万科翡翠书院的“租赁后可转为产权”等新闻报道，北京市住建委随后发文表示，企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等；承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。

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很不轻松的探索

中粮天恒•智慧谷，就是两年前由首创、天恒、中粮联合体竞得的海淀永丰20号全自持住宅地块，现在对外推广的案名为“E_ZIKOO智慧谷”。

摘地后，3家企业合资设立了北京恒合悦兴置业有限公司(以下简称“恒合悦兴”)作为中粮天恒•智慧谷的项目公司，由中粮地产持股39%、首创置业持股41%、天恒集团持股20%。

2018年年初，首创置业在未透露具体原因的情况下选择退出项目将股权转让，项目公司由中粮地产和天恒集团分别持股49%和51%。

所有摘牌自持住宅地块的开发商，都在关注领路人万科的商业举动。4月，万科对外公布了所持有的海淀永丰18号地块“万科翡翠书院”的租赁方案。按照北京市住建委和规土委的要求，企业自持商品住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。万科为翡翠书院项目设计起租期为3年，最长可租赁10年，并对长租客户给予一定租金优惠，租赁期内租金水平将保持不变，但要求承租客户一次性付清全部租金。

方案显示，万科为翡翠书院的户型主要分为两类：占 70% 的一类是月租金 1.5 万至 1.8 万元 90 平方米三居室，另一类是月租金 3 万至 4 万元的 180 平方米以上复式四居室。

按配租规定，租户需要一次性付清排名前列租期内的全部租金。如果租一套 90 平方米三居室，按照 1.5 万元的月租金计算，十年全部租金将达到 180 万；如果租一套 180 平方米的四居室，按照 3 万元的月租金计算，10年全部租金也将达到 360 万。

先行探路的万科无疑成了中粮的借鉴对象，不过万科方案一经推出就饱受市场争议，提前预付10年租金的的做法，被不少业内人士认为是“以租代售”。一位接近中粮天恒•智慧谷项目的人士此前表示：“北京万科的海淀永丰全自持住宅地块的解决方案还是会亏本，我们的项目方案还要等一等，继续研究。”

但在争议和质疑声中，万科翡翠书院首期产品超出预期的得到了市场认可。记者了解，翡翠书院首批推出的72套房源中，目前已经出租了60套左右。其中，10年期长租期客户为55人，3年和5年中短租期客户为5人。粗略预估，总租金可实现近2亿元收益。有相关人士认为，万科翡翠书院首次租赁表现良好，与项目能满足区域内高端租赁需求有关。由于全自持用地的限制，万科的租赁运营方案本身就是一种创新，这种高端租赁的加入，实际上是弥补了市场的一部分空缺。

不过，万科翡翠书院的盈利状况仍令人担心，复地集团北京区域投资执行总经理陈亮表示,“按照万科拿到的工业地价和目前的租金水平测算出来的结果是，每平方米每天能够实现的租金可能不到6元水平，按照当时地价水平核算出的租金回报率周期会远远超过20年甚至30年”。

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以首批产品换财务转圜成优选

备受瞩目的E_ZIKOO智慧谷规划示意图

少有的参考对象万科尚在艰难探索，中粮天恒•智慧谷项目的方案一直慎之又慎。直到现在，中粮地产才敲定全自持住宅地块项目解决方案，开始向到访的客户释放项目规划信息。

根据其宣传资料显示，项目将整体打造海淀北部的科创生态小镇，小镇核心启动区分两期规划，项目一期命名为“阿尔法学园”，建设内容主要为全自持住宅和商办类产品。

项目一期的4宗地块中，2宗住宅用地规划为高层和叠拼产品。住宅部分定位为“人才公寓”，户型产品面积72-181平方米。另外2宗零售商业用地将会建成7栋商办产品，合计塔楼商业面积为8.8万平方米。记者获悉，商办产品将采取整栋销售和散售相结合的方式出售，预计销售价格为5.9万元/平方米。据计算，若商办产品全部出售，将可实现销售回款接近52亿元。

项目二期命名为“西格玛公社”。是中粮与西北旺镇联社联合开发的地块，位于项目一期地块的北侧。规划了大悦城品牌商业综合体，产业俱乐部和企业研发中心等业态。

不过，根据北京市住建委官方网站更新的备案信息，项目的办公产品还未取得预售许可，也没有对外公布项目全自持住宅部分的租赁方案。

根据此前项目建设方案披露，项目整体投资预算高达66.5亿元，计划2018年3月份开工，2020年3月份竣工。截至2018年上半年，恒合悦兴全部账面资产均为流动负债，流动负债余额多达68亿元，并且没有取得银行贷款。

作为一直全新产品的新商业模式，摆在中粮地产面前的问题并不会轻松化解。从万科的探索和目前的情况观察，中粮地产对这个自持项目最可能的解决路径：一是尽快推出首批产品，实现部分财务退出；二是积累运营经验，以期应对后续开发。

原创： 中房报