“全结构”战略推进 积极布局二三线城市 中梁跑出高质增长曲线

搜狐焦点茂名 2018-10-30 10:15:41
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“全结构”战略推进 积极布局二三线城市 中梁跑出高质增长曲线

2018年,对于房地产行业而言,是走到十字路口的关键年份。

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展,其间开发投资增速以超过20%的年均增速发展。在经历这一拨儿强劲发展之后,房地产行业进入了深度调整期,伴随供需结构发生的变化,已从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段。

在这前所未有的复杂局面下,万科高喊着“活下去”,碧桂园开始“慢下来”,恒大、融创明确表示要放缓投资节奏,越来越多的房企负重前行,但市场上却也不乏持续增长的企业。中梁控股集团(以下简称“中梁”),就是逆市奔跑的企业代表之一。

公开资料显示,今年1~7月,中梁销售业绩达785亿元,同比增长约92%,位居行业TOP20;销售面积763.9万平方米,同比增长约84%,双双创历史新高,为年度千亿目标的达成奠定了坚实基础。

始于1993年的中梁经过25年的风雨兼程,正以前所未有的姿态和能动性为实现千亿目标努力着。

2016年,中梁开始走出江浙沪,持续开拓东南、西南、中西部和东北市场,彼时便将336.8亿元的销售额收入囊中。2017年销售业绩更是逆市飘红,以近125%的增速实现全年销售额757.9亿元。

2018年,中梁再度出发,确立了勇跨千亿的更高目标,提出“立足于长江三角洲经济区,足迹遍布全国”的布局战略。截至2018年8月31日,已经布局了全国22个省份、百个地级市,跑出了一条漂亮的增长曲线,稳稳地坐在了中国房企TOP20的阵营中,房企“千里马”形象跃然纸上。

行业预判精准 战略加强二三线城市

事实上,从2016年中梁将总部迁至上海后,就开始提前为布局二三线城市蓄能。进入2018年,基于对行业形势的精准预判,中梁不断调整公司的整体投资模型和增长模型,在“战略、市场、投资”为核心的投资机制的指引下,加大对二三线城市的投资力度,截至目前,已在包括杭州、苏州、无锡、重庆等在内的全国重要城市群的13座二三线城市精准落子,未来二三线城市的业务在公司战略版图中的比例将进一步提升。

10月24日,中梁揽获沈阳市铁西区北方重工地块,这是继今年6月首进沈阳之后,在沈阳的二度落子。沈阳作为东北地区政治、经济、文化中心,以及环渤海中的特大城市,此次中梁再次进驻,是其重仓投资二三线市场的又一次重要实践。

众所周知,在经过一波强劲的货币化棚改之后,三四五线城市房地产市场的“黄金时间窗口”正在逐步关闭,二三线楼市的抗风险能力再度被外界重提。如何在后去库存时代,使房企免遭后续经济效益增长乏力的尴尬状况,以及更好防范因市场波动带来的未知风险,成为房企亟须思索的发展命题。

正是立足于对这一行业趋势的精准预判以及企业长远发展,一方面中梁正加速拓展全新的二三线城市,优化投资布局结构;另一方面,对于已进驻的此类城市,进一步提高其渗透率,坚持深耕。

中梁控股集团总裁黄春雷表示,2017 年底起,中梁开始积极拓展二三线市场,看准了二三线城市新的机会。先后进入了杭州、重庆、长沙、苏州、合肥、沈阳、昆明、银川、青岛及佛山等核心二三线城市,全面、均衡的战略布局为中梁销售业绩的跨越式增长注入了强劲动力。

这意味着,在三四线城市已形成多年深耕效应的情况下,中梁正持续加码投资二三线城市。

实际上,从百亿到千亿的实现,不仅仅是体现在中梁对于发展节奏的把控,在城市布局以及土储推动进程中也有着中梁严格的考量。

根据“十三五”规划,我国将发展19个城市群,其中京津冀、长三角和珠三角定位为世界级城市群,能级上远高于其他16个城市群,最终将形成“3+16”的城市群分布格局。

正是基于对国家战略的深入分析研究,中梁从城市群角度出发,除传统意义上的四大一线城市外,更侧重经济增长强劲,人口长期持续净流入,发展目标清晰的“新一线”城市,如杭州、重庆、苏州等城市,且在多座城市已形成多个项目齐头并进的规模效应。

此外,中梁还将触角伸向人口快速增长,有重要产业支撑,发展潜力巨大的全国性省会城市,如合肥、昆明、银川、呼和浩特、南宁等城市,并不断加大对该类城市的投资比例。

截至目前,中梁已形成长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等全国重要经济区的战略布局。

业内人士分析称,房企的城市布局尤其考验其对于市场的判断能力,中梁能够快速实现全国化布局,最根本在于其能踩对市场节奏,抓住了土地市场的窗口期。基于高性价比的土储以及充足的可售货值,如果后续市场没有大的波动,中梁超计划完成千亿目标或成定势,甚至会在未来两三年内实现更大规模和利润的增长。

踏准节奏“稳”获千亿目标

从温州到上海、从百强到20强,中梁的快速成长不仅得益于战略思维及规划,还有更多无形的“经营之道”,其中逆市拿地就是重要一环。

今年以来,在房地产调控政策频出和金融监管趋严的背景下,房地产市场逐渐回归理性。特别是三季度以来,全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增,种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。

在各梯队房企对土地投资整体保持谨慎的态度下,中梁拿地策略则以高效稳健为主。在前三季度的新增货值榜单中,中梁以1930亿元的新增货值,排在第12位。

这一方面是为度过接下来可能会到来的“寒冬”储备充裕粮草,另一方面也为未来销售业绩持续增长夯实基础。

正所谓兵马未动,粮草先行。中梁始终坚持适当的拿地销售比,既能有效支撑规模扩张,又不至于增加库存风险,保证公司稳健的现金流。拿地方式上,除了传统的招拍挂和收并购方式,还积极寻求合作伙伴,联合碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发。

2016年中梁以平均每周一块地的速度,拿下近70块地;2017年平均以每三天拿一块地的速度,拿下百余块地。两年时间,中梁销售规模从100多亿量级迅速发展到近800亿量级,跻身中国地产综合实力20强。

从克而瑞发布的2018年半年度销售排行榜来看,中梁上半年已经完成了全年目标的6成以上,全年完成千亿没有悬念,正向1200亿~1300亿元的更高目标冲刺。

显然,支撑中梁这个体量和速度的大跨步发展,不仅需要战略眼光和决心,更需要资金的保障、管理机制的协同以及团队战斗力的凝结。

据了解,中梁非常强调资金的流动性,实行以现金流为中心的运营策略,鼓励5个月现金流回正,6个月资金进行第二次投入,通过提高自身资金效率,为获取更多的项目提供资金保障。

用黄春雷的话说,这种货如轮转的几何式增长是依靠资金高效流动带来流量而实现的。

在更高规模的诉求下,中梁围绕“全周期全结构”的布局方针,除了在三四线市场保持领先外,也在逐渐打开二三线城市布局。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,房地产是一个城市化现象,也是一个货币化现象,这是毋庸置疑的。不少三四线城市再分化,更多机会应是重新回到一二线城市。

当下标杆房企回归一二线城市或强化“新一线”城市已成为主流。可以预见的是,未来此类城市将成为中梁销售业绩的重要组成部分甚至是主战场,助力企业在房地产下半场向着更高规模发力冲击。

来源:中国房地产报

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