市场丨利润有限打不起价格战 探访北京“限竞房”

石景山区万科翡翠山晓售楼处，人气热闹

中房报记者 李叶丨北京报道

“不能只看数据，北京新房不是买了就能网签的，记者要实地了解才知道是怎么回事。”10月23日，在实地走访位于北京石景山的一个限竞房项目时，其项目负责人对中国房地产报记者说道。同时，他否认了此前网上传言称该项目去化率只有30%的说法，他表示自10月1日开盘后推了360套房源，截至目前实际去化已达70%。

北京楼市限竞房，曾被外界视为刚需购房者的“福利房”而备受期待。 

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市已经入市25个项目，合计29期15628套限竞房，但网签量只有2292套，签约比例为14.7%，签约均价为每平方米49962元。此前有媒体报道称，限竞房整体去化率不足40%，达50%的属业绩比较好的项目。

利润空间有限，不打价格战

真实情况虽然不至于如传言般弥漫着低迷气息，但石景山三个限竞房项目的开盘时间、开盘价格相同，且位置都紧挨着，竞争在所难免。

此前有媒体报道称，三个项目均推出了一定的优惠和降价打价格战。如万科翡翠山晓的优惠模式为订房7日交齐首付总价抵20万元（总价减免13万元）；远洋五里春秋和绿城西府海棠的也降价5000元/平方米左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在中国房地产报记者采访时表示,限竞房目前正好遇到了市场的降温，在房价涨得比较厉害的时候限竞房的优势更加明显。而楼市出现降温的情况下，限竞房的优势就不明显了。从购房角度看，新产品的增加包括共有产权住房，以及大力发展租赁市场，也会对限竞房有所影响。

不过，记者咨询上述项目的负责人后了解到，销售均价并没有降低，此前媒体报道的所谓“降价”，只是将项目中部分朝向和楼层相对不好的户型销售价格与销售均价相比了。“特价房源市场上一直存在，每个项目都会有，并不是降价。限竞房本来利润空间就有限，打价格战更不是明智之举。”

“我刚从翡翠山晓的售楼处过来，样板房看起来也都差不多。一会儿再去五里春秋了解一下，货比三家再决定买哪家吧。”在绿城西府海棠的售楼处，购房者吕先生向记者表示。

合硕机构首席分析师郭毅接受中国房地产报记者采访时强调，限竞房价格被限定了之后，购房者对于未来限竞房的价格走势失去了想象空间。因为今天买和明天买价格都是一样的。从购房者的角度上来讲，就不着急出手买房，而是在众多的项目当中去挑选。

竞争激烈，面临吃不饱局面

被认为限竞房项目去化最为艰难的还是大兴区。诸葛找房数据显示，大兴区限竞房项目数量高达15个，其中6个位于大亦庄区域，包括首开熙悦林语、首创禧瑞天着、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和即将入市的金麟府。

10月24日，记者来到大兴区的远洋万和斐丽项目现场，也许是工作日的原因，售楼处显得比较寂寥，见不到其他的来访者。

大兴区远洋万和斐丽售楼处，清冷无人

“附近的限竞房普遍价格都在52000元/平方米左右，特殊房源较低价格在48000元/平方米左右。产品和价格都差不多，现在只有配套和交通的差异。”万和斐丽的销售顾问告诉记者，这个项目7月开盘至今，推出了600套房源，现在还剩200套左右，去化率应该算同区域中比较好的盘。

万和斐丽附近某商品房售楼处，十分寂静

当记者走出万和斐丽的售楼处时，附近一个商品房项目的中介销售员借机推荐起项目。这位中介销售员表示，项目商品房价格较市场上的现房已经低了许多，在比限竞房首付多出50万元左右的前提下，产品品质、物业服务高出限竞房更多。且目前的限竞房交房时间在2021年前后，按照取得房本5年后才可转卖，限竞房需要8-9年才具有商品属性，所以作为二手房变卖时也一定是商品房价值更高。

郭毅认为，“70/90”的规划造成限竞房产品严重同质化，大家在品质的竞争上站在了同一个起跑线上。同一个板块出现非常集中的大量上市品质与价格相差无几的项目，可能会使得流向这一个区的购房需求被分流到众多项目中，使得每个项目都面临吃不饱的局面。

严跃进则表示，短期来看房企有一定的压力，但是后续北京的房源依然紧俏。所以，开发商应该耐心等待市场的复苏。

突破红线：4个准10万+项目取证

面对目前的限竞房销售中存在的困境，郭毅认为，如果政府能够放开对于土地出让环节的诸多限制，包括“70/90”及价格的管控，让市场回归自主调节，这样楼市会呈现产品多元化，市场也会按照不同梯度去配置相应的产品和服务，出现百花齐放，不同类型的产品对标着不同类型的需求。

10月以来，北京多个纯商品住宅悄然取证入市，最近一周里，新取证的6个项目全部都是非限价的纯商品住宅，其中两个项目的报价超过了11万元/平方米，两个项目的报价超过了9.5万元/平方米，成为准10万+豪宅。对此，业内人士分析，随着限竞房的大量入市和成交，北京楼市的成交均价已经被明显拉低，对于非限价的新盘，取证时的上限门槛也随之不断调整。

郭毅表示，多个项目集中突破限价红线，说明北京的价格调控上限门槛在不断调整，并非死盯红线。

她认为，现在市场中低总价的限竞房起到了让市场冷却的作用，大量的限竞房供应让购房人可以精挑细选，避免了以往的恐慌性入市。楼市成交量也没有因为限竞房的大量入市而提升，市场的投资需求也没有被激发出来，依然保持着以自住为主的需求结构，所以在监管层很可能得出的结论就是，在限价上，没有必要过度使用非市场化的手段去强制化管理。

原创： 中房报